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LIMITATION DU CHAMP D’APPLICATION DU CREDIT IMMOBILIER

Publié le : 10/11/2021 10 novembre nov. 11 2021

Le code de la consommation contient en son Livre 3, Titre 1, Chapitre 3 (articles L 313-1 à L 313-64), des dispositions relatives au crédit immobilier particulièrement protectrices de l’emprunteur.

On peut citer notamment l’existence d’un délai de réflexion, des obligations d’information pesant sur le prêteur professionnel, la limitation de certaines sommes susceptibles d’être réclamées par ce dernier dans certains cas (exigibilité anticipée, remboursement anticipé), interdépendance avec le contrat principal……

Se pose la question du champ d’application de ces dispositions et donc des conditions à remplir pour en bénéficier.

Aux termes des dispositions des articles L 313-1 et L 311-1 du code de la consommation, ces dispositions protectrice ne bénéficient qu’aux personnes qui contractent « dans le cadre d’une opération de crédit réalisée ou envisagée dans un but étranger à son activité commerciale et professionnelle ».

La jurisprudence a depuis longtemps posé le principe selon lequel les professionnels de l’immobilier ne peuvent pas se prévaloir des règles légales protectrices qui encadrent le crédit immobilier.

Elle est allée au-delà de cette simple exclusion de principe et se montre de plus en plus rigoureuse.

Le bénéfice des dispositions du code de la consommation est ainsi exclu pour une simple activité professionnelle accessoire (cour de cassation 1ère chambre civile 23 janvier 2019 n° 17-23917).

Un arrêt récent de la cour de cassation (1ère chambre civile 30 juin 2021 n° 19-10565) illustre cette tendance à restreindre le bénéfice et le champ d’application des dispositions protectrices du code de la consommation relatives au crédit immobilier.

Le litige ayant amené la cour de cassation à statuer portait sur un prêt destiné à financer l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un bien immobilier à usage de résidence locative meublée.

Les juges du fond avaient retenu que le crédit n’était pas destiné à financer une acquisition professionnelle et avaient donc fait application des dispositions du code de la consommation au motif que l’offre de prêt mentionnait en sa première page la qualité de loueur en meublé non professionnel et que l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés était intervenue postérieurement à la conclusion du contrat de prêt.

Ils sont censurés par la cour de cassation qui retient que, en se déterminant ainsi « par des motifs insuffisants à caractériser que les emprunteurs avaient agi à des fins étrangères à leur activité professionnelle, fût-elle accessoire », la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Il faut en déduire que pour la cour de cassation, tout prêt accordé pour financer un bien destiné à la location est a priori exclu de l’application des dispositions protectrices du code de la consommation.

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