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Le débiteur saisi est tenu de l’obligation de délivrance comme tout vendeur

Publié le : 25/05/2019 25 mai mai 05 2019

Une procédure de saisie immobilière est engagée par un organisme bancaire contre des particuliers.
D’autres particuliers sont déclarés adjudicataires du bien immobilier saisi suivant jugement du 1er juillet 2016.
 
La remise des clefs a lieu le 14 avril 2017.
 
Les adjudicataires, propriétaires depuis le jugement d’adjudication rendu le 1er juillet 2016 découvrent alors que les débiteurs saisis ont, avant de quitter les lieux, emmené la chaudière, le cabinet de toilettes et les convecteurs électriques servant au chauffage du bien immobilier.
 
Or, ces éléments étaient mentionnés dans un procès-verbal descriptif établi par huissier le 28 février 2014 et annexé au cahier des conditions de vente.
 
Ils assignent alors devant le Tribunal de Grande Instance les anciens propriétaires et débiteurs saisis en invoquant un manquement à leur obligation de délivrance et demandent à ce titre leur condamnation au paiement de dommages et intérêts correspondant au coût de remplacement des éléments précités.
 
Ils obtiennent gain de cause par jugement du Tribunal de Grande Instance de Boulogne sur Mer rendu le 7 mai 2019, au visa des articles L 322-10 du code des procédures civiles d’exécution et des articles 1614 et 1615 du code civil.
 
L’article L 322-10 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :
 
« L'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire.
Elle ne confère à celui-ci d'autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l'égard de l'adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d'éviction
».
  
Quant aux articles 1614 et 1615 du code civil, ils concernent l’obligation de délivrance et disposent que :
  • pour le premier, « la chose doit être délivrée en l'état où elle se trouve au moment de la vente. Depuis ce jour, tous les fruits appartiennent à l'acquéreur » 
  • pour le second, « l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel ».
Il résulte de la combinaison de ces textes que, bien qu’aucun contrat de vente ne soit conclu entre l’adjudicataire et le saisi, il pèse sur ce dernier certaines des obligations qui pèsent sur le vendeur dont l’obligation de délivrance qui se définit, selon les termes de l’article 1604 du code civil, comme celle de transporter la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.
 
La jurisprudence concernant l’obligation de délivrance du vendeur a précisé que celui-ci était tenu de délivrer un bien conforme aux stipulations de l’acte de vente.
 
En cas d’adjudication, à défaut de contrat de vente, il faut se référer au cahier des conditions de vente.
 
En effet, l’article R 322-61 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :
 
« le titre de vente consiste dans l'expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit le jugement d'adjudication ».
 
Dès lors, le saisi engage sa responsabilité si le bien remis à l’adjudicataire diffère de celui décrit dans le cahier des conditions de vente.
 
Rappelons que dans ses rapports avec l’adjudicataire, le saisi n’est cependant pas tenu de toutes les obligations qui pèsent sur un vendeur.
 
En effet, le code civil prévoit que, pour les ventes faites par autorité de justice, il n’y a lieu ni à garantie des vices cachés (article 1649 du code civil), ni à rescision pour lésion (article 1684 du code civil).
 
Concernant la détermination du préjudice, le Tribunal retient le coût de remplacement de tous les éléments précités, à savoir de la chaudière, des radiateurs et des toilettes, au visa de l’article 1615 du code civil précité, qualifiant ces éléments d’accessoires destinés à l’usage perpétuel du bien immobilier.
 
La solution n’allait pas de soi puis certains de ces éléments, notamment les radiateurs électriques ne pouvaient pas être considérés comme des immeubles par destination au sens de l’article 525 du code civil qui visent les éléments mobiliers attachés au fond à perpétuelle demeure dans la mesure où ils avaient pu être enlevés sans fracture ni détérioration.

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