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PRET IMMOBILIER : INTERETS NEGATIFS ET DROITS DE L’EMPRUNTEUR

Publié le : 25/08/2021 25 août août 08 2021

Depuis quelques années, la Banque centrale européenne peut être amenée à refinancer des établissements de crédit à un taux négatif.

La question s’est posée des conséquences de cette situation sur les prêts immobiliers à taux variables   pour lesquels les prêteurs n’avaient pas prévu de taux plancher dans le contrat de prêt.
 
Certaines juridictions, la Cour d’Appel de Colmar notamment (CA Colmar 8 mars 2017 n° 16/00310), ont retenu que dans ce cas de figure l’emprunteur pouvait demander le bénéfice d’un taux d’intérêt négatif, d’un taux d’intérêt inférieur à 0.

La Cour de cassation est venue briser cette jurisprudence par un arrêt du 25 mars 2020 (cour de cassation 1ère chambre civile 25 mars 2020 n° 18-23803).

Par cet arrêt, la 1ère chambre civile de la cour de cassation a indiqué que, dans un contrat de prêt immobilier, l’emprunteur doit restituer les fonds prêtés dans leur intégralité et que les intérêts conventionnellement prévus sont versés à titre de rémunération de ces fonds.

Par conséquent, si les parties n’ont pas entendu déroger aux règles du code civil (ce qui serait donc possible…), le prêteur ne peut pas être tenu, même temporairement, au paiement d’une rémunération et donc d’un intérêt à l’emprunteur. 

Ce principe posé par la cour de cassation a été appliqué récemment par la Cour d’Appel de Colmar (CA Colmar 30 avril 2021 n° 18/01446).

Les juridictions françaises font ainsi application des dispositions du code civil relatives au prêt.

L’article 1902 du code civil dispose en effet que «l’emprunteur est tenu de rendre les choses prêtées, en même quantité et qualité, et au terme convenu ».

En application de ce texte, qui a vocation, sauf volonté contraire des parties, à être appliqué à tout contrat de prêt, tout emprunteur doit rendre a minima le capital qui lui a été versé en application de ce contrat.

Le versement d’un intérêt n’est donc concevable, sauf stipulation particulière de la convention, qu’à la charge du prêteur.

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